법률칼럼&일상칼럼
법인회생(기업회생)을 신청하면 임대차계약에 어떤 영향을 주는지 의문을 가질 수 있습니다.
임대차계약이란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용 · 수익하게 할 것을 약정하고, 임차인이 임대인에게 이에 대한 대가를 지급하는 것을 내용으로 하는 계약을 말하며 쌍무계약(계약당사자가 서로 대가적 의미를 가지는 채무를 부담하는 계약)입니다.
통상적으로 회사가 법인회생을 신청하여 개시결정이 내려질 때 임대차 계약은 그 특성상 개시결정 당시 종결되지 않은 상태인 경우가 대부분입니다. 이런 상태를 법적용어로 『쌍방미이행 쌍무계약』이라고 부릅니다. 이 용어를 풀이하면 당시 임대인, 임차인 쌍방 모두 임대차계약에 기한 의무를 아직 이행하지 못한 상태인 것입니다. 이럴 때 법률관계를 생각해 보겠습니다.
1) 『쌍방미이행 쌍무계약』에 관한 규정
법률 규정은 회생개시결정이 있는 경우 “쌍무계약에 관하여 그 상대방이 모두 쌍무계약에 관하여 채무자(회생회사)와 그 상대방이 모두 회생절차개시 당시에 아직 그 이행을 완료하지 아니한 때에는 관리인은 계약을 해제 또는 해지하거나 채무자(회생회사)의 채무를 이행하고 상대방의 채무이행을 청구 할 수 있다.”라고 규정하고 있습니다(채무자의 회생 및 파산에 관한 법률 제119조 제1항).
따라서 위 규정을 적용하여 임대차 계약에 있어 회생회사의 관리인이 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 계약의 이행 중 양자를 택일할 수 있을 것으로 보입니다. 물론 통상적인 『쌍방미이행 쌍무계약』에는 이 규정이 적용되겠지만, 통상적으로 한국에서는 주택임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법에서 임차인은 인도와 전입신고(사업자등록) 등 대항요건을 갖추는 경우가 많습니다. 만일 이러한 경우에 임대인인 회생회사의 관리인이 위 규정에 의거 일방적으로 임대차계약을 해제 또는 해지를 한다면 대항요건을 갖추어 준물권적권리를 가지고 있는 임차인이 큰 피해를 입을 수 있습니다.
2) 임대차에 있어서『쌍방미이행 쌍무계약』에 관한 특칙
그러므로 임대차계약에 있어서는 『쌍방미이행 쌍무계약』에 관한 특칙이 적용되는데 ‘임대인인 채무자(회생회사)에 관하여 회생절차가 개시된 경우 임차인이 위 대항요견을 갖추는 경우 제119조의 규정을 적용하지 아니한다.’고 규정하고 있어(제124조 제4항), 회생회사는 일방적으로 임대차계약의 해제 또는 해지를 할 수 없습니다. 물론 임차인이 채무자(회생회사)라면 이 특칙은 적용되지 않습니다.
① 그러므로 만일 임대인이 채무자(회생회사)로서 회생개시결정을 받는다면, 임대차계약은 계속 지속되므로, 채무자(회생회사)인 임대인은 채무자에게 자신의 권리인 차임을 청구할 수 있습니다.
한편 임차인의 보증금반환 채무는 회생채권은 봅니다. 하지만 그 성격상 계약만료시 반환하여야 할 성격이므로, 채무자(회생회사)인 임대인이 임대차목적물을 새로 임대하는 등의 방법으로 반환자금을 마련할 수 있습니다. 따라서 통상 법인회생 절차에서 회생계획안으로 ‘재임대 등의 방법으로 유입되는 자금으로 종전의 임대차보증금을 반환하는 것’으로 회생계획안을 작성합니다. 만일 보증금 반환채권 중에서도 전세권 설정 등기가 되어 있는 것은 회생채권이 아니라 회생담보권에 해당됨은 물론입니다. 다만 실무에서는 전세권 설정 등기는 되어 있지 않지만 인도+전입신고(사업자등록)+확정일자를 갖추면 회생담보권으로 취급하기도 합니다.
② 만일 임차인이 회생개시결정을 받는다면, 임대차에 있어서『쌍방미이행 쌍무계약』에 관한 특칙 제124조 제4항이 적용되지 않고 법 제119조 제1항의 규정이 적용되므로 채무자(회생회사)인 임차인은 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 계약의 이행 중 양자를 택일할 수 있습니다. 어느 경우라 하더라도 개시결정전의 차임채무는 회생채권으로 인정되어 임의로 지급해서는 안되고 회생계획안에 따라야 하지만, 개시결정 후의 차임은 공익채권으로 인정되어 변제하여야 합니다.
이상 법인회생으로 인한 임대차계약 부분을 살펴 보았습니다.
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